Bloomberg Línea — A Multiplan (MULT3) inaugurou nesta quarta-feira (18) a sexta expansão do MorumbiShopping, em São Paulo, com R$ 400 milhões investidos entre ampliação e revitalização.

A ampliação adiciona 13.141 metros quadrados de área locável em dois pavimentos e um rooftop gastronômico no terceiro andar.

O investimento na expansão em si ficou entre R$ 238 milhões e R$ 240 milhões, em linha com o anunciado inicialmente. A Bershka, do grupo Inditex, abriu sua primeira loja no Brasil na nova ala.

Em entrevista à Bloomberg Línea durante a inauguração, o CFO Armando d'Almeida Neto calibrou as expectativas para a nova área do MorumbiShopping e avaliou que o novo espaço ainda vai levar tempo para atingir o patamar de maturidade do restante do shopping.

"Qualquer área nova tem um processo de crescimento e amadurecimento. Ela não nasce já assim, do nada", disse.

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Em 2025, a Multiplan fechou o ano com margem Ebitda de 95,1% — número que, segundo o executivo, não se repete de imediato em uma área recém-inaugurada.

O CFO também não forneceu projeção de retorno operacional para a expansão. "É muito mais uma preocupação de não dar guidance do que outras coisas", disse.

Nos últimos cinco anos, a companhia alocou R$ 7,8 bilhões — R$ 4,8 bilhões devolvidos ao acionista e mais de R$ 3 bilhões em expansão de áreas.

Sobre a construção de novos shoppings do zero, o CFO reconheceu o potencial, mas calibrou o timing: "Vemos muita oportunidade de desenvolvimento de novos shoppings no Brasil. Não neste momento."

Premium ou luxo

A inauguração ocorre em meio a um debate que analistas conhecem, mas o mercado raramente coloca em público: a diferença entre premium e luxo.

Premium é ocupação alta, mix de marcas aspiracionais e aluguel por metro quadrado acima da média.

Luxo é outro patamar — é onde marcas como Chanel, Hermès e Rolex escolhem abrir porque o perfil de renda e o volume de vendas por metro quadrado justificam a operação.

O Goldman Sachs classifica o MorumbiShopping e o BarraShopping como os únicos ativos "AAA" do portfólio da Multiplan, ao lado do Iguatemi São Paulo e do JK Iguatemi, da Iguatemi (IGTI11).

Acima dessa régua, fora do universo coberto pelo banco, estão o Shopping Cidade Jardim e o Shops Jardins, da JHSF (JHSF3), e em breve o Shops Faria Lima, com abertura prevista para 2027.

Brasília, o próximo ringue

O próximo movimento da Multiplan é em Brasília, onde a companhia prevê inaugurar a expansão do ParkShopping em novembro.

A cidade tem o maior rendimento domiciliar per capita do país — R$ 3.276 mensais, 66% acima da média nacional e à frente de São Paulo, com R$ 2.588, segundo o IBGE.

Ainda assim, o ParkShopping e o Iguatemi Brasília são classificados como ativos "A", não "AAA": a capital federal ainda não produziu o volume de vendas por metro quadrado que move um ativo para o patamar seguinte.

A disputa em Brasília envolve três players com propostas distintas. A Multiplan chega em novembro com a expansão do ParkShopping. O grupo Iguatemi prevê concluir sua expansão de 15,5 mil metros quadrados no segundo semestre de 2026, com R$ 314,4 milhões investidos e 70% das lojas já contratadas.

O Partage Brasília é o primeiro a chegar, em maio de 2026 — um open mall de 60 mil metros quadrados com mais de 130 lojas, a menos de 500 metros do aeroporto internacional, com investimento de R$ 450 milhões.

Fontes que acompanham o mercado imobiliário da capital citam estreias inéditas na região: Balenciaga, Bottega Veneta, Bvlgari, Cartier, Chanel, Hermès, Loewe, Miu Miu, Moncler, Rolex, Saint Laurent e Zegna figuram entre os nomes em negociação, ainda sem confirmação oficial.

Algumas dessas marcas já operaram em Brasília, fecharam as unidades e aguardam condições para voltar.

"Brasília é uma cidade que cresce em população. Olha o que era há 20, 30 anos atrás e olha o que é hoje, em tamanho, em renda", disse o CFO da Multiplan.

Multiplan, Iguatemi e Partage apostam que essa trajetória sustenta três expansões simultâneas no segmento de alto padrão.