A relação entre juros e FIIs é relativamente simples. O desempenho do setor costuma ser inversamente proporcional ao que chamamos de contratos de juros futuros, negociados na B3 e que existem para "precificar" as expectativas para o futuro da Selic.

Quer dizer: se o mercado passa a esperar juros mais baixos, as taxas desses contratos caem e o ambiente para o mercado imobiliário fica mais favorável. E isso tende a contribuir com o desempenho dos FIIs conforme a Selic começar a cair, com mais e mais investidores encarando o segmento como uma alternativa mais rentável. É aí que o investidor encontra um bom ponto de entrada: antes dos movimentos ocorrerem.

Aí entra o protagonismo dos FIIs de tijolo. Em um ciclo de queda da Selic, os FIIs atrelados ao CDI passam a distribuir rendimentos menores, já que sua receita acompanha a taxa básica de juros. Para ficar claro: os FIIs atrelados ao CDI são um tipo de FII de papel, que não compra imóveis físicos, mas sim títulos indexados ao CDI, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Com isso, parte dos investidores tende a reduzir exposição a esses fundos e migrar para FIIs de tijolo, que se tornam relativamente mais atrativos em um ambiente de juros mais baixos. Além disso, entra na conta a geração de renda com aluguéis — que justamente crescem em um cenário de juro menor, atividade econômica mais aquecida e maior demanda por imóveis –, ponto alto para quem procura esses produtos de olho no pagamento de dividendos.

Esse movimento "pró-tijolo" já começa a aparecer nos números. Em 2025, o IFIX de tijolo – índice que reúne os fundos mais negociados do segmento – subiu 22,56%, à frente do IFIX de papel (18,21%), segundo dados da Quantum Finance.

O que está barato (e o que não está)

Uma das métricas mais usadas para avaliar preço de ativos imobiliários é o P/VP (preço sobre valor patrimonial), que compara o valor da cota do fundo na bolsa com o valor patrimonial dos imóveis do fundo.

Se um FII tem valor patrimonial de R$ 100 por cota, mas é negociado a R$ 85 (0,85 P/VP), por exemplo, está com 15% de desconto. Quanto maior o deságio, maior tende a ser a margem de segurança e o potencial de valorização.

Hoje, olhando para os principais setores de tijolo, o cenário está assim: galpões logísticos negociam em torno de 0,88 P/VP (12% de desconto); shoppings, em 0,85 (15%); e lajes corporativas, em 0,72 (28%). Ou seja, tem bastante coisa que pode ser considerada barata.

No geral, parte do mercado vê logística como um dos principais beneficiados do ciclo de queda de juros, impulsionado pela demanda por ativos bem localizados, próximos aos grandes centros. O segmento também apresenta indicadores sólidos, com vacância em queda e aluguéis em alta.

Shoppings também devem se beneficiar, sustentados pela recuperação do varejo e pelo fluxo de consumo. Ainda há riscos, mas o segmento voltou ao radar com força, já que é um dos mais sensíveis aos juros. O mesmo vale para os fundos de lajes corporativas, que devem distribuir menos renda por ora, mas ainda têm maior potencial de ganho de capital.

O que mais olhar?

Além do "desconto" das cotas dos fundos na bolsa e a expectativa de queda de juros, vale destacar que a qualidade da gestão do fundo é um fator relevante. Afinal, é o gestor quem toma as decisões de compra, venda e renegociação dos ativos. Para isso, não tem muita saída: vale acompanhar cartas escritas e divulgadas no site da gestora ou comunicados que tragam alguma prestação de contas.

Nesses materiais, algumas informações importantes ajudam a compreender a dinâmica do fundo, como o nível de vacância dos imóveis, a localização dos ativos e a demanda na região em que estão inseridos. Isso ajuda a avaliar se há espaço para crescimento ao longo do tempo.

Vale abandonar os FIIs de papel?

E quanto àqueles FIIs que compra títulos ao invés de imóveis físicos? É o fim deles?

Não. A expectativa de cortes da Selic coloca os FIIs de tijolo em um bom momento, mas o carrego elevado – quer dizer, o investimento contínuo em ativos com taxa de juros alta – mantém os FIIs de papel como um bom elemento de diversificação da carteira.

De forma geral, analistas sugerem algo como 60% a 70% em fundos de tijolo e 30% a 40% em fundos de papel, combinação que permite capturar a possível valorização dos imóveis com a queda dos juros sem abrir mão da renda mais previsível no curto prazo. É a velha máxima: ter uma carteira equilibrada para ganhos mais consistentes.

Fontes consultadas para a matéria: Leonardo Verissimo, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial, e Marcelo Potenza, analista de fundos imobiliários Levante Corp.