Alerta importante para quem tem imóvel herdado e ainda não regularizou em 2026

Alerta importante para quem tem imóvel herdado e ainda não regularizou em 2026

Imóvel herdado sem inventário pode gerar até 20% a mais de imposto e custo assusta famílias

Quem tem um imóvel herdado parado no nome de um parente falecido e ainda não abriu o inventário está acumulando um problema silencioso — e ele ficou mais caro em 2026. A Lei Complementar nº 227/2026, que entrou em vigor em janeiro, tornou obrigatórias as alíquotas progressivas do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) em todos os estados, com taxas que chegam a 8% sobre o valor do bem. Somado a multas por atraso que vão de 10% a 20% sobre o imposto, o custo de adiar a regularização de um imóvel herdado pode representar dezenas de milhares de reais a mais no orçamento familiar.

Por que o inventário não pode mais esperar em 2026?

Enquanto o inventário não é concluído e a partilha não é registrada em cartório, o imóvel permanece juridicamente vinculado ao falecido. Os herdeiros que moram no imóvel ou pagam o IPTU não são reconhecidos como proprietários formais — e, a partir de 2026, apenas o nome registrado na matrícula tem validade para fins fiscais, de acordo com as novas regras do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

O Código de Processo Civil estabelece que o inventário deve ser aberto em até 60 dias após o óbito. O descumprimento desse prazo gera consequências financeiras concretas, que variam conforme o estado, mas seguem o mesmo princípio em todo o Brasil:

Multa de 10% sobre o ITCMD para inventários abertos após 60 dias do óbito (São Paulo e a maioria dos estados).

Multa de 20% após 180 dias, com adição de juros pela taxa Selic.

Impossibilidade de venda ou financiamento do imóvel enquanto o inventário não for concluído.

Bloqueio da matrícula em caso de inconsistência cadastral identificada pelo CIB.

Acúmulo de débitos de IPTU, condomínio e taxas sem que haja representante legal do espólio.

O que mudou no imposto sobre herança com a reforma de 2026?

Antes da LC 227/2026, estados como São Paulo cobravam uma alíquota fixa de 4% sobre qualquer valor de herança. Agora, a lógica é progressiva: quanto maior o patrimônio recebido por cada herdeiro, maior a alíquota. O teto nacional continua sendo 8%, fixado pela Resolução do Senado nº 9/1992. A tabela abaixo mostra o impacto dessa mudança sobre um imóvel avaliado em R$ 1 milhão:

Cenário
Alíquota aplicada
ITCMD estimado

Cenário

Alíquota aplicada

ITCMD estimado

Sistema antigo (alíquota fixa — SP)
4%
R$ 40.000

Sistema antigo (alíquota fixa — SP)

4%

R$ 40.000

Sistema progressivo 2026
Faixas de 4% a 8%
R$ 65.000 a R$ 70.000

Sistema progressivo 2026

Faixas de 4% a 8%

R$ 65.000 a R$ 70.000

Com multa de 20% por atraso
Progressiva + penalidade
Até R$ 84.000

Com multa de 20% por atraso

Progressiva + penalidade

Até R$ 84.000

Inventário extrajudicial ou judicial: qual caminho seguir?

A via mais rápida e econômica para regularizar um imóvel herdado é o inventário extrajudicial, realizado em cartório por meio de escritura pública. Ele pode ser concluído em 30 a 90 dias e está disponível quando todos os herdeiros são maiores e capazes, não há litígio entre eles e o falecido não deixou testamento pendente de cumprimento.

Quando alguma dessas condições não é atendida, o inventário precisa ser feito pela via judicial, que tende a ser mais demorado. Uma exceção relevante criada pela Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou as hipóteses de inventário extrajudicial, permitindo, em alguns casos, que herdeiros menores participem do processo em cartório com acompanhamento do Ministério Público. Avalie a situação específica da família com um advogado especializado antes de escolher o caminho:

Extrajudicial (cartório): todos os herdeiros maiores, sem litígio, sem testamento não homologado. Prazo de 30 a 90 dias.

Judicial: obrigatório com herdeiros menores, herdeiros incapazes ou conflito entre as partes. Prazo variável, podendo se estender por anos.

Sobrepartilha: para bens descobertos após o inventário já encerrado — pode ser feita extrajudicialmente em ambos os casos.

Vale regularizar agora ou o custo é muito alto?

O custo total da regularização de um imóvel herdado envolve o ITCMD, as custas cartoriais e os honorários de advogado. Especialistas estimam um intervalo entre R$ 15 mil e R$ 50 mil dependendo do valor do imóvel e da complexidade do processo — valores que crescem a cada mês com juros e multas sobre o imposto não pago. Patrimônios pequenos, abaixo de R$ 200 mil, costumam se enquadrar em faixas de isenção ou alíquotas reduzidas nos estados que já adaptaram sua legislação à LC 227/2026.

Adiar a regularização de um imóvel herdado nunca saiu tão caro quanto em 2026. O cruzamento automático de dados entre cartórios, Receita Federal e prefeituras já está ativo, e imóveis com inventário pendente estão no radar do sistema. Quem começa o processo agora ainda pode aproveitar alíquotas estaduais mais baixas — estados que ainda não adaptaram sua legislação à progressividade obrigatória só poderão cobrar as novas alíquotas a partir de 2027, conforme a regra de anterioridade.