Imóveis de qualidade e potencial de valorização: Por que este fundo imobiliário é compra para a XP

A XP Investimentos manteve a recomendação de compra para o fundo imobiliário Patria Renda Urbana (HGRU11), com preço-alvo de R$ 137,46 para as cotas, o que representa um potencial de valorização de aproximadamente 9% em relação ao valor atual.

Em relatório, a corretora destacou que a tese de investimentos no FII é sustentada, principalmente, por cinco pilares:

Portfólio composto por imóveis de alta qualidade;

Predominância de contratos de longo prazo, que possibilitam previsibilidade;

Estratégia de desinvestimento bem‑sucedida, com histórico de geração de valor aos cotistas;

Potencial de ganhos adicionais por meio da venda de ativos;

Alta liquidez na bolsa de valores.

O portfólio do FII

Segundo os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, responsáveis pelo documento, o portfólio do HGRU11 é formado por imóveis localizados em regiões estratégicas, com forte vocação comercial e educacional, e ocupados por empresas consolidadas.

"Essa combinação reforça a solidez do FII e sustenta sua capacidade de geração de valor, refletida em um histórico de desempenho superior ao dos pares de mercado", afirmaram.

Atualmente, o fundo conta com pouco mais de R$ 3 bilhões em patrimônio líquido e pode atingir R$ 5,5 bilhões com a 6ª emissão de cotas, caso a oferta seja integralmente captada, incluindo o lote adicional.

Criado em 2018, o HGRU11 é administrado pelo Banco Genial e passou a ser gerido pelo Patria Investimentos em julho de 2024, após a aquisição da unidade imobiliária do Credit Suisse (CSHG) – numa operação que consolidou o Patria como a maior gestora independente de FIIs do Brasil.

O portfólio do fundo conta com 100 imóveis, totalizando mais de 600 mil m² de área bruta locável (ABL) distribuídos por 16 estados, com destaque para São Paulo, que concentra 46,8% do total.

O FII detém 100% de participação nos empreendimentos, o que, na visão da XP, oferece flexibilidade para intervenções. Os ativos são destinados principalmente ao varejo alimentício, de vestuário e educacional.

"A forte exposição ao alimentício posiciona a carteira em uma atividade essencial e menos sensível aos ciclos econômicos. Já os segmentos educacional e de vestuário tendem, historicamente, a ser mais vulneráveis às oscilações econômicas, e, no caso da educação, às mudanças regulatórias", afirmou a corretora.

"Por outro lado, o fundo conta com uma estrutura contratual robusta, com a maior parte dos contratos em formato atípico e de longo prazo, resultando em um prazo médio remanescente de 9,5 anos. Essa configuração reforça a resiliência e a previsibilidade dos aluguéis", continuou.

Vacância baixa e alavancagem saudável

O relatório também destacou que a taxa de ocupação da carteira de imóveis do HGRU11 permanece em patamar elevado, com vacância física e financeira de apenas 0,8%.

No lado do passivo, a XP considera a alavancagem saudável, afirmando que não compromete a estrutura de capital e gera benefícios financeiros aos cotistas.

"O custo médio ponderado da dívida equivale a IPCA +6,6% ao ano, inferior ao cap rate do portfólio, de 9,1%, resultando em um spread positivo de 2,5 pontos percentuais", disse.

Estratégia bem-sucedida

A corretora ainda apontou que a estratégia do fundo inclui a aquisição de imóveis urbanos no atacado e a posterior venda dos ativos menos estratégicos no varejo a cap rates mais comprimidos.

Essa abordagem, segundo a XP, tem gerado ganhos de capital relevantes nos últimos anos, possibilitando distribuições extraordinárias de dividendos ao fim de cada semestre. "Acreditamos que ainda há espaço para novas iniciativas nessa frente", afirmaram os analistas.