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Nas últimas semanas, voltaram a circular comentários nos mercados sobre a retomada de planos do governo para tributar as aplicações isentas voltadas para o setor imobiliário e do agronegócio. A proposta seria aplicar o Imposto sobre Operações Financeiras, o IOF, sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), do Agronegócio (CRA) e sobre as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e do agronegócio (LCA).

Consultado, o Ministério da Fazenda informou que não vai comentar o assunto, o que deixa margem para a possibilidade de os estudos estarem sendo feitos.

O governo já está debatendo projetos e medidas alternativas à Medida Provisória 1.303, que tributava diversos ativos financeiros isentos e acabou não passando pelo Congresso, afirma a Ghia Multi Family Office. Um projeto em destaque é o PL 5.369 de 22 de outubro de 2025. Nele, está previsto que os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por aplicações em LCA e CRA ficariam sujeitos à incidência de imposto de renda na fonte de 15% no momento do resgate, amortização, alienação ou liquidação do título.

Viva do lucro de grandes empresas

O projeto previa a tributação a partir de janeiro deste ano, mas, como não foi aprovado, só passaria a valer no ano que vem pelo princípio da anterioridade. Não haveria, porém, esse problema com o IOF, que prevê apenas prazo de 90 dias entre a definição e sua cobrança.

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Retrocesso

A possível aplicação de IOF sobre LCI, LCA, CRI e CRA representa um retrocesso estratégico para o setor de construção civil, especialmente em um cenário de taxas de juros já elevadas, afirma Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

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Diferentemente de outros instrumentos de captação bancária, o CRI, por exemplo, é um veículo de financiamento direto, cujos recursos são integralmente destinados à viabilização de empreendimentos e à geração de estoque habitacional, afirma o executivo.

"A introdução de uma nova carga tributária sobre esse papel cria o que classifico como a 'tempestade perfeita': um aumento no custo de capital que asfixia um dos setores que mais gera empregos no país, desestimulando novos lançamentos de imóveis e investimentos em infraestrutura urbana", diz.

Menos famílias comprando imóvel

Além do impacto macroeconômico, a taxação atinge severamente a ponta final da cadeia, que é o cidadão brasileiro, alerta França. "O encarecimento do crédito imobiliário via taxação nas LCIs traduz-se, inevitavelmente, na elevação do preço dos imóveis, o que reduz o poder de compra e incapacita milhares de famílias de adquirirem a casa própria", afirma. Segundo França, na prática, a aplicação de IOF impactaria sensivelmente a capacidade de famílias no país ao adquirir um imóvel, sobretudo a classe média.

O aumento da parcela derivado do encarecimento do custo de capital poderia retirar a capacidade de aquisição de imóveis de mais de 1 milhão de famílias, segundo estimativas da equipe da ABRAINC, em exercício de Affordability considerando cenários de taxação versus cenário atual de isenção. "Nossas projeções apontam para algo entre 9% e até 24% na queda de famílias aptas ao financiamento com o IOF", diz.

Para França, "é fundamental que o governo reconheça a especificidade desses títulos de crédito privado e mantenha as condições atuais de fomento, sob pena de aprofundar o déficit habitacional e a sustentabilidade de um pilar vital para o PIB brasileiro e para a geração de empregos no país".

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Insegurança jurídica

A volta da discussão sobre a tributação de papéis isentos demonstra dificuldade de o mercado prosseguir se expandindo em um ambiente de insegurança jurídica, afirma Carlos Ferrari, sócio do escritório NFA Advogados e especialista em mercado imobiliário.

Ele vê o governo tentando cobrir o déficit das contas públicas criando todo tipo de procedimento arrecadatório sem vínculo com uma necessidade específica e usando instrumentos nem sempre mais adequados, como no caso da criação de um IOF sobre as aplicações. "O IOF está vinculado ao controle de liquidez, de recursos, análise do investimento e não à arrecadação, é mais um imposto regulatório do que arrecadatório", afirma. Para ele, o governo não poderia ficar utilizando esse tipo de tributo para fazer esse tipo de política.

Falta de transparência

Ferrari critica também a forma como a criação de impostos é feita, sem transparência com a sociedade. "Se quer tributar, tudo bem, paciência, faz uma proposta, coloca em debate e permite que a sociedade se prepare para isso e não tenha um risco maior", diz levantando questões como se o novo imposto vai valer apenas para as novas operações ou também para as antigas. "A maneira como é colocado traz um agravamento da situação de insegurança e é muito ruim para negócios e para os papéis", afirma. "Você fica com horizonte de curto prazo para projetos, investimentos em uma indústria que é essencialmente de longo prazo, de capital intensivo, para desenvolvimento, construção, reforma, que cria muitos empregos e é importante para a economia e para a sociedade e pode contar pelo menos com uma fonte de capital mais barata para deixar as unidades imobiliárias, o apartamento ou a casa mais viável da população ter acesso a esses produtos", defende.

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Ele alerta também que, dado o tamanho dos mercados desses papéis, a tributação do IOF teria de ser muito alta para ter um efeito arrecadatório relevante para o governo. "O valor seria irrelevante diante do estrago que poderia causar no setor", afirma.

Custo maior, oferta menor

Um IOF sobre CRI e CRA afetaria a rentabilidade e tornaria esses papéis menos atrativos, apesar de continuarem com a isenção de imposto de renda, afirma Marcelo Michaluá, CEO da RB Asset.

Seria inevitável também que o IOF fosse estendido para as LCIs e LCAs, o que teria um impacto muito ruim pois aumentaria o custo do financiamento desses setores. "Espera-se dois efeitos se o governo tributar esses títulos, ter um volume menor de dinheiro disponível e um aumento do custo para o tomador, o que seria ruim para o país porque o setor imobiliário e o agronegócio são grandes motores da economia real brasileira e, por uma questão arrecadatória, o governo encareceria o financiamento alternativo que vem por meio desses papéis", afirma.

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Impacto no mercado de capitais

Ele vê com preocupação a questão de um novo imposto, se for criado, valer para aplicações antigas também. "Se for cobrado IOF sobre o estoque, seria muito ruim pois haveria uma pressão de desova dos portfólios investidos nesses papéis", diz. Michaluá lembra que esses investimentos foram criados justamente para canalizar recursos pelo mercado de capitais para esses setores importantes para a economia real, o que é mais saudável que o uso de recursos públicos, que já são escassos. "Tributar esses papéis é ruim para o mercado de capitais, que é a forma mais saudável de financiar esses setores", conclui.