‘Efeito Rebouças’: Vitacon aposta na Augusta como novo eixo nobre de São Paulo

Bloomberg Línea — A incorporadora que não comprou terreno na Rua Augusta, em São Paulo, está prestes a perder a janela de oportunidade. É essa a avaliação de Ariel Frankel, CEO da Vitacon, que atua no segmento de studios para alta renda e que está com quatro terrenos na via. A estimativa é que 80% das opções de terrenos disponíveis já estejam comprometidas com projetos em andamento.

"A rua já está bem formatada para a mudança, que deve ficar mais visível conforme os prédios sejam entregues. [Antes] era uma via de passagem, que está se transformando na nova grande potência nobre da cidade", afirmou Frankel em entrevista à Bloomberg Línea.

A expectativa do executivo é que a região tenha potencial de valorização semelhante ao que aconteceu na Avenida Rebouças após a mudança do Plano Diretor em 2014. A avenida foi enquadrada como Zona Corredor (ZCOR), o que permitiu maiores construções com incentivo a diversos usos, de residencial a serviços.

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O movimento ganhou força nos últimos cinco anos, especialmente com a consolidação da Rebouças como novo polo corporativo da cidade, aproveitando a proximidade com a Avenida Faria Lima.

O maior exemplo da mudança veio no primeiro semestre de 2025, quando a Amazon locou 39.000 metros quadrados no edifício corporativo Biosquare, que está em construção e fica a uma quadra da Rebouças.

Já a Augusta foi incluída em uma revisão do mapa da Lei de Zoneamento em 2024, que aumentou o potencial construtivo da rua, incluindo trechos como Zonas de Corredor e Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs).

A mudança acelerou a valorização do metro quadrado dos terrenos na via. O preço passou de uma média de R$ 34.191/m² em 2020 para R$ 42.700/m² em 2025, um ganho de 4,5% nos cálculos da consultoria Binswanger. No alto padrão, as negociações já ultrapassam o preço de R$ 60.000/m².

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A Vitacon já tinha um empreendimento lançado na região antes da mudança no zoneamento. Com a alteração, a incorporadora aumentou a aposta na via, com outros três lançamentos no pipeline de 2026.

"Vimos o valor dos nossos imóveis na Rebouças dobrar nos últimos cinco anos. Para a Augusta – e no nosso negócio, de forma geral –, buscamos produzir imóveis bem abaixo do custo de mercado para que o cliente possa surfar essa valorização também", disse.

Atualmente 70% dos compradores de imóveis da Vitacon são investidores que buscam retorno com a revenda dos apartamentos ou com a locação. Na região dos Jardins, onde está localizada a Rua Augusta, o preço médio de aluguel subiu 6% em 12 meses segundo os dados mais recentes do FipeZAP, para R$ 17.354 /m².

A Vitacon projeta 13 lançamentos no acumulado de 2026, com R$ 1,8 bilhão em valor geral de vendas (VGV) para este ano – crescimento de 28,6% frente ao ano passado.

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Questionamentos em habitação social

Em paralelo à aposta na região da Rua Augusta, a Vitacon tem sido alvo de questionamentos na Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) da Habitação Social. Instaurada no segundo semestre de 2025, a CPI investiga irregularidades nas vendas de moradias populares em São Paulo.

Embora não seja seu produto principal, a Vitacon incluiu unidades de Habitações de Interesse Social (HIS) em seus empreendimentos localizados em zonas de maior adensamento.

A prática permite que as incorporadoras ampliem o potencial construtivo dos terrenos, viabilizando projetos maiores.

Essa tipologia representa cerca de 20% das unidades nos empreendimentos em que são aplicadas, mas Frankel estima que elas totalizem menos de 5% do portfólio total da empresa.

A CPI investiga se a venda das habitações sociais da Vitacon e de outras incorporadoras foi feita a investidores que não estavam enquadrados nas regras do modelo ou que alugavam os apartamentos sem seguir as restrições impostas a unidades HIS.

A legislação proíbe, por exemplo, a locação de curta temporada (short stay) – carro-chefe da Housi, spin-off da Vitacon que atua na operação de condomínios e oferece gestão completa dos imóveis para locação.

Frankel afirmou que a Vitacon seguiu com as normas exigidas em todas as vendas. Atualmente não há uma fiscalização sobre a locação do apartamento após a comercialização o que, em sua visão, deveria ficar a cargo da prefeitura.

"Vemos com bons olhos a regularização [do mercado]. Quem tem mais experiência com esse tipo de produto vai implantar as alterações rapidamente – esse deve ser o nosso caso", afirmou.