Com estoque limitado, Av. Paulista impulsiona escritórios em regiões vizinhas

Bloomberg Línea — O mercado de escritórios da região da Avenida Paulista vem apresentando crescimento acelerado deixando para trás o pico de vacância de 15% em um passado recente, segundo levantamento da consultoria JLL.

Em meio à escassez de edifícios comerciais modernos, a expectativa é de uma pressão de alta nos preços de locação e o aumento da demanda por escritórios em regiões vizinhas, como a Avenida Rebouças, a Rua da Consolação e o Centro.

"Com pouca margem para negociação por parte dos inquilinos, os proprietários de edifícios bem localizados e tecnicamente atualizados devem reajustar os valores pedidos para cima", diz a diretora de locações da JLL, Yara Matsuyama, à Bloomberg Línea.

Segundo a consultoria, a região da Paulista apresentou crescimento significativo em seu estoque entre 2019 e 2021, com a entrega de três edifícios importantes: Paulista J. Safra Corporate, Jardins J. Safra Corporate e Torre Alameda Santos. Essa expansão elevou a vacância ao seu pico em 2023, ainda sob os efeitos da pandemia de covid-19.

A partir desse momento, houve um processo consistente de recuperação, com a vacância chegando a 4,3% em 2024, uma redução expressiva de 10,8 pontos percentuais desde o pico.

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Conforme o levantamento, o perfil de ocupação da região da Paulista revela quatro segmentos predominantes de inquilinos, sendo liderado pelo financeiro, com 36% da ocupação. Principalmente bancos comerciais e múltiplos representam 67% do segmento, um padrão similar à Nova Faria Lima, onde essa categoria representa 32% das operações, porém com distribuição mais equilibrada.

Já o coworking ocupa 11% do estoque da Paulista, devido à infraestrutura consolidada da região com ampla rede de transporte público, restaurantes, serviços de saúde, instituições educacionais e comércio varejista diversificado.

Os segmentos de saúde (8,9%) e educação (8,8%) completam o quadro, sendo o último composto exclusivamente por instituições de ensino superior de alto padrão, enquanto saúde apresenta operação diversificada entre administrativo e planos de saúde (41%), educação médica (30%) e centros médicos (15%), beneficiando-se da proximidade com hospitais da região.

"Os motores que impulsionam a demanda na Paulista são os mesmos que têm acelerado a absorção em outros distritos financeiros, como a intensificação do trabalho presencial e os planos de expansão das empresas", observa Matsuyama.

Ele acrescenta que a Paulista possui um diferencial de resiliência, que é sua infraestrutura completa de transportes, serviços e conveniência, o que a torna destino natural para companhias que buscam centralidade estratégica e facilidade de acesso para seus colaboradores.

Estoque de alto padrão

Na visão da diretora da JLL, a oferta de alto padrão na Paulista é extremamente restrita e, o estoque, limitado. "Por ser uma região consolidada e com pouquíssimos terrenos disponíveis, a entrega de novos empreendimentos com especificações técnicas de ponta é rara. Isso cria um cenário de competição acirrada pelos poucos ativos de classe A disponíveis nesse eixo", reforça.

Neste sentido, a executiva aponta que regiões como a da Avenida Rebouças e a do Centro podem se beneficiar desse gargalo na Paulista.

"A Rebouças tem se beneficiado de forma muito clara. A região já se consolidou como uma extensão corporativa premium, oferecendo edifícios novos e modernos que atendem exatamente aos requisitos das empresas que buscam a Paulista, mas não encontram disponibilidade", pondera.

Embora a Rebouças tenha o menor estoque entre todas as regiões monitoradas pela JLL, houve crescimento acelerado neste eixo entre 2022 e 2024. Com estoque previsto de 81,1 mil m², a região demonstra potencial para absorver parte da demanda originalmente direcionada à Paulista, de acordo com a consultoria.

Ainda conforme a JLL, atualmente todos os ocupantes da Rebouças que são amplamente conhecidos saíram das seguintes regiões: Faria Lima, Nova Faria Lima e JK.

Já no Centro, essa dinâmica é mais restrita. "Embora possa haver interesse, a migração é limitada pelas características do estoque atual, que demandaria uma política específica de retrofit, e por questões estruturais que ainda desafiam a região para o uso corporativo de alto padrão", diz Matsuyama.

O Passeio Paulista, edifício localizado na Rua da Consolação e entregue em 2023, emergiu como alternativa atrativa para empresas que consideravam a Paulista. Em apenas três anos, sua vacância despencou para 4,2%, beneficiando-se de lajes corporativas amplas (aproximadamente 2 mil m² por andar), que atendem às necessidades de grandes corporações. O Banco do Brasil e a Exame/Saint Paul são alguns dos inquilinos do empreendimento.

Perspectivas

O eixo Rebouças deve manter a tendência de redução na taxa de vacância este ano, segundo a JLL. A região continuará absorvendo o "transbordo" da Paulista e também da Nova Faria Lima, atraindo empresas que buscam modernidade, mas fogem dos preços recordes do coração da Faria Lima.

Já a escassez de prédios classe A do eixo Paulista deve forçar um movimento particular de demanda com o início de ocupação de edifícios classe B bem localizados. "Isso contribuirá para uma redução generalizada da vacância em toda a região, valorizando até ativos mais antigos", diz Matsuyama.

Espera-se ainda que o excedente de demanda da Paulista migre também para os Jardins, que funciona como um refúgio de prestígio, avalia a executiva.

Para 2026 e 2027, os novos estoques da Paulista e eixos adjacentes estão diluídos em empreendimentos com metragem de até 10 mil m², aponta a JLL, com foco principalmente no Jardins e na Rebouças.

"Essa dinâmica se deve à escassez de produtos na Paulista. O Centro também deve absorver essa demanda", avalia Matsuyama.

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